Инициаторы законопроекта аргументировали его Земельным кодексом, положения которого гласят о вышеуказанном праве. Однако оно не осуществляется из-за законодательного требования о порядке составления и прекращения соглашений Гражданского кодекса. Согласно ему отчуждение на землю под купленной недвижимостью должно проходить в той же форме, что и сама покупка недвижимости — то есть через оформление еще одного договора купли-продажи земли «с нуля».
В частности, из-за этого приобретатели недвижимости часто сталкиваются с бюрократическими трудностями — как объясняли UBR эксперты, оформление еще одного договора часто растягивается на годы, стоит значительных средств, а иногда — например, если с предыдущим собственником недвижимости не удается установить контакт после покупки, — новый владелец и вовсе не может ей воспользоваться из-за отсутствия необходимых документов.
Чтобы исправить этот пробел, депутаты разработали и одобрили во втором чтении указанный законопроект. Однако другие парламентарии выступили против него, и через день после принятия зарегистрировали постановление об отмене принятого документа.
Инициатор постановления, глава подкомитета ВР по вопросам деятельности органов юстиции комитета по вопросам правовой политики Игорь Фрис объяснил, что данный законопроект, с одной стороны, нарушает конституционные права собственников земли, а, с другой, был проголосован сразу с двумя нарушениями процедуры принятия. Касательно первого пункта Фрис отметил, что «отсутствие договора, который бы предусматривал переход права собственности или других прав на землю, делает невозможным признание этого права и регистрации».
«Земля перестает быть предметов гражданских правоотношений, и это категорически невозможно», — констатировал Фрис, объяснив последствия закона двумя примерами:
— владелец земли составил договор аренды, а арендатор на этом земельном участке построил жилой дом. Согласно законопроекту №0850, если он его продаст третьему лицу, то у владельца заберут право собственности на землю;
— согласно тому же акту, если два физлица стали наследниками равных частей земли, но один из них дал согласие на постройку на этом участке дома, и этот дом был продан, то у другого лица заберут половину доли этого участка без составления какого-либо договора.
Иллюстрируя масштаб последствий, народный депутат указал, что около 25% собственников земли не являются собственниками недвижимого имущества, которое размещено на земельном участке.
Положение усугубляется и тем, что в законопроекте №0850 не прописана корреляция между размером и стоимостью участка и расположенного на нем имущества. На практике это означает, в частности, возможность завладения земельными участками, размер и стоимость которых неадекватно большие по сравнению с размещенными на них объектами, еще до принятия акта подчеркивали в Главном юридическом управлении ВР.
Фрис также указал на игнорирование выводов управления проголосовавшими за проект закона депутатами. Он подчеркнул, что документ был принят с несколькими нарушениями регламента: во-первых, нормы законопроектов, вносящих изменения в Гражданский кодекс, должны выноситься на рассмотрения Рады отдельным документом. Во-вторых, указанный законопроект рассматривался еще предыдущим созывом ВР (подан в 2015 г.), в связи с чем нынешние парламентарии не имели возможности участвовать в его обсуждении. Наконец, как отметил Фрис, им не дали этого сделать и непосредственно перед голосованием, так как выставлен он был сразу на второе чтение.
«Нормы законопроекта категорически противоречат общим подходам к оформлению права собственности. Удивительно, что ни один из депутатов не обратил на это внимание, когда я кричал, махал руками и кликал на красную кнопку», — рассказывает глава парламентского подкомитета.
Подав постановление об отмене законопроекта, Фрис 3 февраля уже получил поддержку комитета по вопросам этики и организации работы парламента, рекомендовавшего вынести документ на голосование.
По информации ProfiDOM.com.ua, сам инициатор видит три варианта дальнейшего развития событий: документ может быть отменен в целом, направлен на повторное второе чтение с возможностью внести в него необходимые поправки, либо, если ни одного из указанных вариантов добиться не удастся, Игорь Фрис будет подавать необходимые документы президенту Зеленскому с прошением о наложении вето на документ.
Впрочем, доработать проект, по мнению депутата, все еще возможно, так как в нем есть и «правильные позиции». Одна из них касается аренды земельного участка: по убеждению Фриса, если собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который находится у него, к примеру, в аренде или займе, продал эту недвижимость, то проводить замену арендатора отдельным договором «не имеет никакого смысла».
«Тут как раз логично осуществить одновременно процедуру переоформления другого имущественного права в реестре прав на нового приобретателя. Такая форма должна быть, чтобы человек, к примеру, не бегал за территориальной общиной и не выпрашивал оформить изменения в договор аренды», — говорит Фрис.
Дополнительным аргументом в пользу сохранения отдельного договора купли-продажи на землю депутат также указал предполагаемую им необходимость проверки земельного участка на предмет согласия супругов о его отчуждении, нахождения под арестом, в ипотеке или залоге. Хотя ранее эксперты отмечали, что законопроект №0850 не отменяет указанные процедуры, Фрис уверен, что переоформление земли после приобретения участка станет возможным без проверок.
